In de wereld van vastgoedbeleggingen vliegen de percentages je om de oren. Rendementen van 9, 10 of zelfs 12 procent komen voorbij. De ervaren belegger weet dat een percentage zonder fundament slechts een getal op papier is. Een getal krijgt pas echt waarde wanneer de structuur erachter solide is.
De eerste vraag van een kritische belegger is vaak: welk deel van dat percentage krijg ik daadwerkelijk op mijn bankrekening? Terecht, vindt Iwan Oude Roelink, verantwoordelijk voor het financiële beleid van VasteLanden. “Er is een cruciaal verschil tussen totaalrendement en direct rendement.”
Totaalrendement bevat ook zaken die in de stenen zitten, zoals de waardestijging van het pand of het aflossen van de banklening. Dat is een vorm van sparen; je kunt dit geld niet direct uitgeven. “Onze investeerders – vaak ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht en hun pensioen zeker willen stellen – zoeken juist die directe kasstroom. En dat is ook waar VasteLanden altijd naar op zoek is.”
VasteLanden keert in principe elk kwartaal het kasrendement uit. “Onze investeerders vinden het fijn dat ze weten wanneer ze hun geld op de bankrekening ontvangen. Ze willen planmatige kasstromen in plaats van speculatie op een verre exit. Mocht een pand worden verkocht na einde looptijd profiteren de investeerders ook nog mee.”
Geen sprint
De motor achter een voorspelbaar kwartaalrendement is de kwaliteit van de huurders, zegt Oude Roelink. “Wij sturen niet op snelle wissels of speculatie, maar op stabiliteit. Dat begint bij de keuze voor huurders. Als een supermarkt een langdurig contract tekent, creëert dat een fundament waarop je kunt bouwen.”
“Als de huurders die er nu zitten gemiddeld een looptijd van vijf jaar hebben, weet je dat het fonds de aankomende jaren is gevuld”, vervolgt hij. “Daar kun je op doorrekenen en zo kom je met een reëel verhaal. Investeren in vastgoed is een marathon, geen sprint. Daarom berekenen we onze rendementen op een tijdspanne van acht tot tien jaar. Deze looptijd hangt samen met de financiering en de structuur van het fonds. Kortere looptijden drijven de kosten op en passen niet bij de aard van het vastgoed.”
Samenvattend zegt Oude Roelink: “Vastgoed is een langetermijnbelegging. Die acht tot tien jaar zorgt voor logica in de financiering en geeft ons de ruimte om de kosten verantwoord uit te smeren. Zo voorkomen we verrassingen.”
Extra zekerheid
Naast stabiliteit is controle een belangrijke graadmeter voor betrouwbaarheid. “Als gereguleerde beleggingsinstelling dienen wij aan de strikte vereisten van onze externe toezichthouder te voldoen. Onze administratieve organisatie is zo robuust dat betalingen niet op basis van één besluit of door één persoon kunnen worden uitgevoerd. Alles wordt gecheckt”, aldus Oude Roelink.
Ook transparant zijn naar de investeerders toe hoort hierbij, vindt hij. Participanten ontvangen elk kwartaal een managementrapportage die verder gaat dan alleen de cijfers. “We laten zien wat er gebeurt op de werkvloer: van huurderswisselingen en technisch onderhoud tot de liquiditeitsprognose voor het komende jaar. Investeerders weten zo precies waar ze aan toe zijn.”
De keuze voor bankfinanciering is bewust conservatief. “Als een bank instapt, biedt dat een investeerder extra zekerheid. Onze business case is namelijk niet alleen aan de investeerder verkocht, maar ook aan het risk team van die bank. Wanneer de bank er geld in steekt, heeft die dus ook scherp naar de haalbaarheid gekeken.”
Lachen en huilen
Een belangrijk aspect van de strategie is dat VasteLanden zelf ook investeert in de projecten. “We put our money where our mouth is. Als de investeerders lachen, lachen wij mee. Als ze huilen, huilen we mee. Die alignment zorgt ervoor dat we aan hetzelfde doel werken: een gezond fonds op de lange termijn.” Die betrokkenheid zit niet alleen in de financiële inleg, het uit zich ook in de relatie met investeerders. “Ze waarderen het dat we ze persoonlijk te woord staan en ontzorgen, bijvoorbeeld door ze te helpen met invulinstructies voor de belastingaangifte.”
Voor welke belegger is VasteLanden een slimme investering volgens de CFO? “Voor de vermogende particulier of familie die spreiding zoekt. Naast aandelen, obligaties of cash fungeert een vastgoedparticipatie als een inflatiebestendige ankerplaats. Geld op een bankrekening wordt minder waard door inflatie. Onze huren zijn gekoppeld aan de inflatie, wat het rendement veilig en waardevast maakt. De investering heeft daarmee de rol van een stabiele kasstroom in een gezonde portefeuille.”
Voor VasteLanden is het vertrouwen van de investeerder het echte rendement, aldus Oude Roelink. “Een geslaagd fonds is voor ons een fonds waarbij de investeerders een volgende ronde zeggen: ‘Ik doe weer mee!’.
Benieuwd naar de investeringskansen bij VasteLanden?
We openen binnenkort een nieuw fonds in Den Bosch voor investeerders die op zoek zijn naar stabiele kasstromen en een solide langetermijnstrategie. Neem voor meer informatie over dit fonds contact op met Noëlle Ockhuizen via 030-5500211. Bekijk de actuele investeringsmogelijkheden op vastelanden.nl/fondsen.